Основният член чл.19 от ЗЗД, където ясно е казано, в кои случай се пише предварителен договор, се съдържат съществени уговорки, свързани с нотариалното прехвърляне на собствеността.
Преди да обясня основните клаузи, които трябва да съдържа всеки предварителен договор за покупко-продажба, ми се ще да разгледам главните действащи лица и нещата, които трябва да бъдат извършени, за да се стигне до подписването на предварителния договор.
Първия съконтрагент или както аз ги наричам, “мотора” на всяка сделка, са купувачите. С една дума кой каквото иска да си продава, ако ги няма хората с парите, ние има да си предлагаме имоти колкото си искаме.
Вторият основен играч на пазара, е разбира се продавачът. Само с неговата воля и по изричното му желание някой може да придобие собственост върху имота му.
Третото парченце, за да бъде пъзела пълен и с добре оформени краища, колкото и все още да не им се вярва на някои хора, е посредникът за сделки с недвижими имоти.
И така, след като купувачът се обади на агенцията, започва обикалянето и оглеждането на имоти. Някои имоти по-близки до параметрите и представите на купувача, други по-неподходящи, докато най-накрая се намери имотът, който да му хареса.
Думата „хареса” не бива да я свързвате с “любовта на живота му”, защото решението да се купи определен имот обикновено, е съвкупност от много обстоятелства, касаещи живота на купувача. Примерно, има ли деца, ще живеят ли възрастни хора при него, близостта на работата му, или на родителите му и др. Т.е. ако за някои купувач даден имот е без стойност, то за друг това е най-добрият вариант. Ако за някой купувач даден имот е много скъп като район, то за друг каква е цената, не е от основно значение щом наблизо са родителите, които ще му помагат за децата и т.н.
Разбира се, за продавача е най-добре да се намери купувач, който няма да преговаря цена, но трябва да отбележа факта, че не всички продавачи се съобразяват с конкретната ситуация на пазара и понякога цената на имота е доста над разумната пазарна стойност.
И ето че има направена оферта от купувача за цена по – ниска от предлаганата. И от този момент нататък започва лобирането на посредника за цената, определена като офертна от продавача и предложението, което дава купувачът. Не е без значение и двете страни да са наясно, че освен цената в една сделка, има разноски по прехвърлянето на собствеността. Те са на стойност около 3,8 – 4,2 % от цената.
След приключване на преговорите по цената и разноските, обикновено купувача заедно с брокера правят така наречената онлайн справка за тежести. Ако е по-стар нотариалният акт пада сериозно “ровене” на брокера в Агенция по вписванията. Някои от колегите разполагаме с директна връзка с “Агенция по вписване” и разбира се, тогава справката се прави от офиса на посредника.
Ако всичко по собствеността на имота е наред, се пристъпва към писане на предварителния договор.
Той започва с пълната легитимация на продавача, купувача и имота по нотариален акт, по скица, по схема. Пише се цената и капарото, което се заплаща при сключването на предварителния договор.
Обикновено, капарото е в размер на 10 % от цената, но страните могат да договарят както по-голяма, така и по-малка сума.
Определя се срока, в който страните трябва да финализират отношенията си. Кога ще бъде предаден ключа/ владението и ползването на имота/. Кой ще поеме разноските по прехвърлянето. В този случай законът дава пълна свобода страните да се договорят, да бъде за сметка само на едната, на двете по-равно, или в някакво друго съотношение.
Уговарят се какви документи допълнително трябва да представи продавачът, за легитимиране на собствеността и оформянето на нотариалния акт.
Всички тези подробности и тяхното изясняване не биха били добре разрешени и уговорени, без същественото участие на брокера с неговата професионална компетентност.
Посредникът знае точно смисъла на думи като “Да се предаде владението“, СИО /семейна имуществена общност/, семейно жилище, запазено право на ползване, удостоверение за търпимост и т.н.
Всяко нещо, написано в един предварителен договор има конкретно място и смисъл. В предварителния договор не трябва да има нито една излишна дума и нищо не бива да бъде пропуснато.
Така че и двете страни да знаят правата и задълженията си, до финализиране на сделката.
Добре написаният предварителен договор предотвратява възможността едната от страните да не изпълни задълженията си и да се измъкне безнаказано.
Затова, препоръчително е страните по сделката да се доверят на опита на агенцията. Няма пречка при желание да ползват юристи, които да си партнират с агенцията.
В края на статията искам да отбележа, че все пак предварителният договор не е вълшебна пръчка и всяка от страните трябва да знае, че най-добрите отношения във една сделка са почтените.
Каквото и да възникне като проблем или пречка, ако всеки се стреми да бъде изряден и подкрепящ съконтрагент, заедно с брокера си, ще намери изход от ситуацията.
А както знаем, добре възпитаната съвест, никога не гризе собственика си!
И тъй като в последните години другият основен момент при сделките с недвижими имоти е ипотечното кредитиране ще го разгледаме в близко бъдеще.
Калина Ветин, мениджър агенция „ЛидерА”